Kira Sözleşmesinin Tahliyesi ve Tahliye Davası Süreçleri
Yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi esas olsa da, kanunda belirtilen belirli şartların oluşması durumunda tahliye davası açılması mümkündür.
Kira Sözleşmesinin Sona Erme Biçimleri
Kira sözleşmeleri, belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Güncel Mevzuata Göre Tahliye Nedenleri
Türk hukuk sisteminde kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle gerçekleştirilebilir. Bu sebepler genel olarak kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak ikiye ayrılır.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğması durumunda açılan davadır.
- Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi sırasında içinde ikamet edilmesinin imkansız olduğu durumlarda tahliye talep edilebilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı için iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekmek şartıyla altı ay sonra dava açabilir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli bir taahhütname için belgenin kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması şarttır.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması: Sözleşmenin kurulması aşamasında kiraya veren tarafından bilinmiyorsa, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli konutu varsa tahliye istenebilir.
Tahliye Davalarında Süreler ve Usul
| Tahliye Nedeni | Dava Açma Süresi |
|---|---|
| İhtiyaç Nedeniyle Tahliye | Kira dönemi sonundan itibaren 1 ay |
| Yazılı Tahliye Taahhüdü | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay |
| İki Haklı İhtar | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay |
| 10 Yıllık Uzama Süresi | Her uzama yılı bitiminden 3 ay önce ihtar ile |
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kirayı ödemezse hemen tahliye edilebilir mi?
Hayır, öncelikle kiracıya temerrüt ihtarı gönderilmeli ve konut kiralarında en az 30 gün süre verilmelidir. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir veya icra takibi yoluyla tahliye süreci başlatılabilir.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Güncel yasal düzenlemeler uyarınca, kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti vb.) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Mirasçılar tahliye davası açabilir mi?
Evet, kiraya verenin ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermez, mirasçılar sözleşmenin tarafı haline gelir ve kanuni şartlar oluştuğunda tahliye davası açma hakkına sahip olurlar.