Konut Kiralarında %25 Kira Artış Sınırının Sona Ermesi ve Yeni Dönem Tahliye Süreçleri
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında uygulanan %25’lik kira artış sınırı sona ermiştir. Bu düzenlemenin kalkmasıyla birlikte, kiracı ve ev sahipleri arasındaki hukuki süreçler yeniden genel hükümlere dönmüştür. Bu makalede, yeni dönemde kira artışlarının nasıl belirleneceği ve tahliye süreçlerinde dikkat edilmesi gereken hususlar Türk hukuku çerçevesinde ele alınmaktadır.
Kira Artış Oranlarında Genel Hükümlere Dönüş
Geçici sınırlamanın kalkmasıyla birlikte konut kiralarında yapılacak artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca belirlenmektedir. Yeni dönemde kira artışları, tarafların anlaşmasıyla belirlense de bu oran tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Kira Tespit Davaları ve 5 Yıllık Süre
Kira bedelinin belirlenmesinde taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda “Kira Tespit Davası” açılabilir. Ancak, kira bedelinin hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması şarttır. 5 yılı doldurmamış sözleşmelerde sadece TÜFE sınırı geçerlidir.
Yeni Dönemde Tahliye Süreçleri ve Gerekçeleri
Kira artış oranlarındaki serbestleşme ile birlikte tahliye taleplerinde de artış gözlemlenmektedir. Türk hukukuna göre bir kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda sayılan sınırlı sebeplerden birinin varlığı şarttır.
1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olabilmesi için taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzasından makul bir süre sonra verilmiş olması ve serbest iradeye dayanması gerekir.
2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı doğması durumunda tahliye davası açılabilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması mahkemelerce aranmaktadır.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunulması zorunludur.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
| Uyuşmazlık Türü | Yöntem | Şart |
|---|---|---|
| Kira Artış Oranı | Zorunlu Arabuluculuk | Dava Şartı |
| Tahliye Talebi | Zorunlu Arabuluculuk | Dava Şartı |
| Kira Alacağı | Zorunlu Arabuluculuk | Dava Şartı |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: %25 sınırı bittikten sonra ev sahibi istediği oranda zam yapabilir mi?
Hayır, ev sahibi en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması kadar zam yapabilir. Taraflar bu oranın altında bir anlaşma yapabilirler ancak üstünde bir artış yasal olarak kiracıyı bağlamaz.
Soru 2: Kiracı kirayı TÜFE oranında artırmazsa ne olur?
Eksik ödeme yapılması durumunda kiraya veren, eksik kalan kısım için icra takibi başlatabilir ve iki haklı ihtar veya temerrüt nedeniyle tahliye sürecini işletebilir.
Soru 3: Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Evi yeni satın alan kişi, kendisinin veya ailesinin ihtiyacı varsa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek kaydıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Önemli Not: Kira hukuku süreçleri teknik süreler ve usul kuralları içerdiğinden, hak kaybına uğramamak için uzman bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.
